Wat te doen bij lenen voor een huis: 10 vragen die je jezelf moet stellen

Woning op het oog? Vraag je je ook af wat te doen bij het kopen van een huis? Stel jezelf dan zeker deze vragen voor je de koopakte ondertekent. Zo klopt ook het financiële plaatje van je droomhuis.

Vraag 1: hoeveel mag je van de bank afbetalen?

In de praktijk is het vaak zo dat de bank je méér wil lenen dan het bedrag dat jij op het einde van de maand comfortabel vindt om van te leven. Het is daarom de kunst om je eigen leencapaciteit goed in te schatten. Elke bank heeft eigen kredietregels over de hoogte van de woonkredieten die ze verleent. Die regels gaan uit van de ‘gemiddelde consument’ en van cijfers over het landelijk gemiddeld inkomen, gezinssamenstelling en uitgaven. De stabiliteit van je inkomen of inkomsten is de belangrijkste factor om een lening af te kunnen sluiten. De leenlasten die voor jou volgens de bank verantwoord zijn, worden in tabellen weergegeven in percentages voor je financieringslast ten opzichte van je stabiele nette inkomen. De verhouding tussen je lasten en je netto inkomen is bijvoorbeeld 30%, 40% of 50%. Er wordt volgens de gezinssituatie een minimum overschot om van te leven gereserveerd. Heb je al betalingen voor andere leningen of voor onderhoudsgeld lopen, dan worden die afgetrokken van je beschikbare bedrag. Wat je dus eerst moet doen als je een huis wilt kopen, is checken of je jezelf niet te krap zet: is het deel van je inkomen dat overblijft als je je lening en alle rekeningen hebt afbetaald, hoog genoeg om niet in het rood te gaan?

Vraag 2: hoeveel kan je afbetalen?

De beste manier om na te gaan wat je kan en wil afbetalen aan een nieuwe lening, is vertrekken van je woonlasten van vandaag. Neem het bedrag van je huur of de afbetaling van je lening. Tel daarbij het bedrag dat je per maand kan sparen op. Ga er niet van uit dat je meer kan sparen in de toekomst: als die inschatting té positief is, ga je in het rood. Daarnaast moet je ook de kosten die je straks zal hebben als huiseigenaar incalculeren. Denk aan de energiekosten voor je nieuwe woning, onderhouds- en herstellingskosten als eigenaar, de jaarlijkse onroerende voorheffing… Trek je geschatte uitgaven en het bedrag dat je maandelijks nog wil sparen af van je netto inkomsten en je hebt een concreet idee van het bedrag dat je elke maand kan en wil uitgeven aan je hypothecaire lening. Dat is belangrijk: alleen als je een goed overzicht hebt, hou je controle over je geld en ben je financieel vrij.

Vraag 3: moet je je hele spaarpot in je huis stoppen?

Nee: zorg dat je een gezonde financiële buffer overhoudt. Zo hoef je geen dure persoonlijke lening af te sluiten als je een tegenvaller hebt. De intrest die je betaalt als je op je rekening in het rood gaat of de intrest op je kredietkaart of op zo’n persoonlijke lening, ligt veel hoger dan je woonkrediet. Zo ben je zelf je beste verzekeraar en bewaak je je financiële afhankelijkheid.

Vraag 4: hoe bereken je hoeveel je huis mag kosten?

Als je weet hoeveel je per maand kan afbetalen, kan je berekenen hoeveel je daarmee kan lenen bij een bepaalde leenformule, rentevoet en looptijd. Tel daar het kapitaal dat je zelf inbrengt bij op en je weet hoeveel je voor een instapklare woning (alle kosten inbegrepen) mag uitgeven. Gebruik onze handige simulatietool om te berekenen hoeveel je kan lenen.

Vraag 5: hoeveel registratierechten moet je incalculeren?

Als je een huis wilt kopen, betaal je 10% registratierechten in Vlaanderen en 12,5 % in Wallonië en Brussel. Bij woningen met een laag kadastraal inkomen kan je onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief genieten van 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië. Als je een nieuwbouw koopt, ligt je instapkost hoger: op je bouwgrond betaal je in de regel naargelang het gewest 10 of 12,5% registratierechten en op de constructie zelf betaal je nog eens 21% BTW. Soms betaal je BTW in plaats van registratierechten op de grond. Dit is het geval als de grond en het nieuwe gebouw tegelijkertijd verkocht worden door één en dezelfde verkoper. Koop je de grond bij de een firma en en de nieuwbouw bij een andere firma, dan betaal je 10 % of 12,5% registratierechten naargelang het gewest op het grondgedeelte en 21% op het gebouwgedeelte. Idem als je eerst de grond koopt (via een verkoop op plan, maar nog niet gebouwd) en pas daarna het contract afsluit om er een nieuwbouwwoning op te bouwen. Koop je alleen bouwgrond, dan betaal je registratierechten en geen BTW.

Koop je je woning op een openbare verkoop en niet uit de hand, dan kan dat behoorlijk wat schelen. De kosten bij een openbare verkoop verschillen dan ook nog eens per gewest. Al die elementen kunnen bij eenzelfde aankoopsom toch voor een heel verschillende totale koopprijs zorgen.

Vraag 6: op welke andere kosten moet je rekenen?

Een huis kopen betekent ook dat je notariskosten, kredietkosten (de hypothecaire inschrijving of hypothecaire volmacht) en de dossierkosten betaalt. Als je niet voor verrassingen wil komen te staan, moet je je goed informeren en je eventueel laten bijstaan door een onafhankelijke financiële expert zoals de Immotheker Finotheker.

Vraag 7: hoe financier je alles goed?

Om een goed woonkrediet af te sluiten, moet je op de hoogte zijn van heel wat fiscale, juridische en financiële zaken. Dat is niet zo vanzelfsprekend. Door jezelf te informeren en door neutraal en onafhankelijk advies in te winnen kan je woonkrediet optimaal fnancieren en jezelf veel geld besparen, dat anders naar de fiscus of naar financiële instellingen gaat. Hiervoor kan je terecht bij de Immotheker Finotheker.

Vraag 8: kan je wel een woonkrediet krijgen?

In de praktijk is het niet altijd mogelijk om nog voor je een bod doet al zekerheid te krijgen bij de bank of je daarvoor wel krediet krijgt. Stel dat je dat woonkrediet niet rond krijgt, ben je dan je voorschot kwijt? Dat bedrag kan behoorlijk oplopen. Bij het kopen van een huis kan jezelf als koper beschermen door een opschortende voorwaarde op te nemen in de verkoopscompromis. Met zo’n beschermingsclausule spreek je een termijn af waarbinnen jij als koper laat weten of je krediet is toegekend. Is dat niet het geval, dan gaat de koop niet door. De verkoper kan een schadevergoedingsclausule inlassen waarbij hij een deel van de waarborgsom of het voorschot niet hoeft terug te betalen, maar dat kost je als koper minder dan wat je zonder die clausule zou moeten betalen.

Vraag 9: hoe vind je de beste lening?

Verkijk je niet op die rentevoet alleen: het gaat het erom hoeveel je betaalt over de hele looptijd. Extra kosten voor een rekening met loondomiciliëring, voor een brandverzekering of een schuldsaldoverzekering kunnen tot 20 % van je totale kosten oplopen. De meeste banken publiceren officiële tarieven en geven daarop kortingen. Als klant koop je nevenproducten om korting te krijgen op de rente van het woonkrediet, zonder werkelijk te beseffen wat de gevolgen kunnen zijn. De penalisatie of boete die je krijgt als je eventueel de voorwaarden niet meer vervult, kunnen zwaar doorwegen. Daarvoor moet je vaak de kleine lettertjes lezen, maar het is nog minder leuk als je rentetarief met pakweg 1,4% stijgt omdat je de voorwaarden niet meer vervult.

Vraag 10: welke looptijd en welk soort rentevoet kies je?

De verschillende financiële instellingen bieden samen meer dan duizend formules aan. Dat maakt de verschillende leningen met elkaar vergelijken erg ingewikkeld. Alleen door telkens de scenario’s uit te rekenen kan je objectief vergelijken. Dat is complex, het is daarom een goed idee om onafhankelijk en neutraal advies in te winnen bij een expert die niet gebonden is aan een financiële instelling zoals de Immotheker Finotheker.