Wat is een hypothecair krediet en is het iets voor mij?

In dit artikel kom je niet alleen te weten wat een hypothecair krediet is maar ook wat het voordeel is van te werken met een hypothecair krediet, waarmee rekening wordt gehouden bij het toekennen van een hypothecair krediet en welke kosten je moet betalen bij het afsluiten van een dergelijk woonkrediet. 

Hypothecair krediet: betekenis

De termen ‘hypothecair krediet’ en hypothecaire lening worden in de volksmond door elkaar gebruikt.   In beide gevallen sluit je met je financiële instelling een overeenkomst af waarbij zij zich ertoe verbindt jou een bepaald bedrag voor te schieten voor de financiering van je woning. In ruil betaal jij maandelijks een deel van het geleende kapitaal terug, mét inbegrip van intresten.

Het grote verschil tussen beide is dat een hypothecair krediet (of beter: een ‘kredietopname’) ‘heropneembaar’ is daar waar dat bij een hypothecaire lening niet mogelijk is.

Het bedrag dat je al hebt terugbetaald tijdens de looptijd van een hypothecair krediet kun je opnieuw opnemen onder de vorm van een nieuw voorschot met daaraan gekoppeld een rentevoet en looptijd. 

Dat is handig als je bijvoorbeeld een renovatie plant aan je woning want door gebruik te maken van je bestaande kredietopening kan je toch over de nodige gelden beschikken zonder dat je bij de notaris moet langsgaan voor een nieuwe kredietakte waardoor je de notariskosten, zoals hierna uiteengezet, kan uitsparen op voorwaarde dat het einde van de looptijd van je wederopname binnen de 30 jaar valt na het afsluiten van je oorspronkelijk krediet. Enkel de kredietverstrekker zal dossierkosten aanrekenen voor de behandeling van je aanvraag.

Een krediet-heropname in de praktijk

Stel dat je tien jaar geleden een hypothecair krediet nam van 250.000 euro, waarvan ondertussen al 100.000 euro is afbetaald. Vandaag zijn er echter aan je droomwoning enkele kosten en je besluit renovatiewerken uit te voeren. Deze kosten worden geraamd op 80.000 euro; een bedrag dat lager ligt dan de 100.000 euro die je al hebt afbetaald van je krediet. Een wederopname van het reeds terugbetaalde kapitaal is dus mogelijk onder de vorm van een nieuw voorschot. Voor dit nieuw voorschot zal de huidige rentevoet worden toegepast, kies je een looptijd en sluit je desgewenst ook een schuldsaldoverzekering af. 

Hou er evenwel rekening mee dat het aanvankelijk krediet gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving die steeds voor 30 jaar genomen wordt. Bij de keuze van de looptijd voor je nieuw voorschot (de wederopname dus) moet je er bijgevolg voor zorgen dat de einddatum valt binnen deze 30-jarige periode.

Waarmee wordt rekening gehouden bij het toekennen van een hypothecair krediet?

Financiële instellingen en kredietverstrekkers lenen niet zomaar aan iedereen. Om het risico zowel voor zichzelf als voor hun klanten te beperken, wordt elke kredietaanvraag nauwkeurig bestudeerd en geëvalueerd. 

• Leeftijd
  
  Om een hypothecair krediet te kunnen afsluiten moet je 18 jaar of ouder zijn.
  
  
• Inkomsten en uitgaven
  
  Hoeveel houd je maandelijks over? Dat bedrag is bepalend voor je terugbetalingscapaciteit. Je kredietverstrekker wil een gedetailleerd overzicht van al je inkomsten en uitgaven (ook schulden en lopende leningen). De maandelijkse aflossingen mogen voor de meeste banken niet meer dan een derde van je inkomsten bedragen. 
  
  
• Gezinssituatie
  
  Je gezinssituatie is belangrijk voor de kredietverstrekker. Het is bekend dat alleenstaanden bijvoorbeeld veel moeilijker een krediet krijgen dan koppels.
  
  
• Waarde en vraagprijs van het onroerend goed
  
  De vraagprijs en de werkelijke waarde van het onroerend goed zijn doorslaggevende factoren. In de regel mag de hypotheek de werkelijke waarde van je droomwoning niet overschrijden. Daarom stellen kredietverstrekkers vaak een schatter aan. Hij of zij kan perfect de werkelijke waarde van je droomwoning bepalen.
  
  
• Eigen vermogen
  
  Hoe meer spaarcenten je hebt, hoe kleiner de risico’s voor de kredietverstrekker. Vandaag is een eigen inbreng tussen 10 en 20 procent gebruikelijk.
  
  Hoeveel kapitaal heb je al opgebouwd? En tot wanneer kom je ermee toe? 
  Bereken het hier
  
  
• Looptijd
  
  De meeste kredietverstrekkers staan hogere leningen toe over een langere looptijd. Want: hoe langer de looptijd, hoe kleiner de aflossingen. Je betaalt wel meer rente. Een looptijd van 20 tot 25 jaar is vandaag voor veel mensen de gulden middenweg. 
  
  Hoeveel kan je precies lenen?
  Start de simulatie

De kosten van een hypothecair krediet

De kosten voor een hypothecair krediet en een hypothecaire lening zijn vergelijkbaar. Je betaalt een deel aan de notaris en een deel aan je kredietverstrekker.

De kosten verbonden aan het krediet hebben betrekking op:

A. de kosten te betalen op het notariskantoor; 
B. de kosten gebonden aan de kredietaanvraag; 
C. de maandelijkse aflossing van je krediet; 
D. de kosten die samenhangen met het aangaan van een krediet.


A. De kosten te betalen op het notariskantoor
Registratiebelasting/registratierechten, vast recht bijlagen, recht op geschriften en het hypotheekrecht.
Het te betalen bedrag aan registratiebelasting of registratierechten bij een krediet zal berekend worden op basis van het bedrag van het krediet of hoofdsom + bijhorigheden (meestal 10% of 5% als bijkomende waarborg voor het dekken van de kosten in geval de kredietverstrekker moet overgaan tot de verkoop van je woning).
Stel dat je voor het realiseren van je aankoop 100.000 euro leent, dan zal een bedrag van 1% verschuldigd zijn op 110.000 euro (10% bijhorigheden) of 1.100 euro of op 105.000 euro (5% bijhorigheden) of 1.050 euro.
Zoals het geval voor je aankoop zal je ook voor het krediet een bedrag van 50 euro moeten betalen aan ‘recht op geschriften’ en een vast bedrag van 100 euro voor de bijlagen die aan je kredietakte gehecht worden (aflossingstabel, algemene voorwaarden).

Op het bedrag in hoofdsom en bijhorigheden (op 110.000 of 105.000 euro) is een hypotheekrecht verschuldigd van 0,30%.Kosten kantoor rechtszekerheid
Vergoeding verschuldigd aan de administratie voor de inschrijving van de waarborg, in voordeel van de kredietverstrekker, op je eigendom.
Deze vergoeding is afhankelijk van het bedrag van je krediet:
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft niet 300.000 euro: 220 euro;
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft 300.000 euro: 950 euro.

Ereloon notaris.
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt berekend op de hoofdsom en bijhorigheden van je krediet. Het gaat om een percentage per schijf van het geleende bedrag en de bijhorigheden.

Administratieve kosten
Het aanvragen van attesten en het uitvoeren van de nodige opzoekingen.

BTW
Op het ‘recht op geschriften’, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten (aktekosten) is BTW verschuldigd. In de praktijk bedragen de totale notariskosten ongeveer 4 procent van de hypotheek. Hoe hoger het geleende bedrag, hoe lager het percentage notariskosten. 

B. Kosten gebonden aan de kredietaanvraag

Dossierkosten
Ook de bank rekent een vergoeding aan om het woonkrediet af te sluiten. Die mag niet hoger zijn dan 500 euro. 

Schattingskosten
Stelt de kredietverstrekker een schatter aan om de waarde van je woning te schatten? Dan betaal je daar enkele honderden euro voor.

C. De maandelijkse aflossing van je krediet

Je betaalt maandelijks een bedrag van de lening terug aan de kredietverstrekker. Een deel is kapitaalaflossing, een deel intresten. De rentevoet op je woonkrediet is afhankelijk van een aantal zaken: het geleende bedrag, vaste of variabele rentevoet, je aflossingscapaciteit, je gezinssituatie, ... (zie deel 5).

D. Bijkomende kosten: de schuldsaldoverzekering, de brandverzekering en de verzekering gewaarborgd wonen
De schuldsaldoverzekering en de brand- of woonverzekering zijn niet wettelijk verplicht, maar de meeste kredietverstrekkers zullen een hypothecaire lening weigeren als je geen bijkomende verzekeringen afsluit. 

Schuldsaldoverzekering
De schuldsaldoverzekering biedt financiële zekerheid in geval van overlijden van een van de kredietnemers vóór de lening volledig is terugbetaald. De langstlevende of de erfgenamen hoeven het deel van de overledene dankzij de schuldsaldoverzekering niet meer terug te betalen. Voor een alleenstaande of een oudere kredietnemer is de schuldsaldoverzekering vaak niet interessant. Geef je er niet echt om wat er met de woning gebeurt na je overlijden, dan kan het zonder schuldsaldoverzekering - als de kredietverstrekker dat ook vindt, natuurlijk. 

Brandverzekering
De brandverzekering biedt financiële bescherming in geval van een woningbrand, naast een reeks andere vormen van schade. De verzekering keert je dan een bedrag uit waarmee je de opgelopen schade kunt herstellen.

Verzekering gewaarborgd wonen 
Een verzekering gewaarborgd wonen zorgt ervoor dat je je huidige levensstandaard kan behouden als je voor lange tijd werkongeschikt wordt (door ziekte of een ongeval). Je ontvangt een bepaald bedrag bovenop je ziekte-uitkering.

Je bent niet verplicht om een verzekering gewaarborgd wonen, een schuldsaldo- en brandverzekering af te sluiten bij je kredietverstrekker. Het staat je vrij om te informeren bij andere financiële instellingen. Vaak zal je kredietverstrekker je wel een gunstige intrestvoet geven als je toch met hem in zee gaat.

Wist-je-dat? Gratis verzekering gewaarborgd wonen Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, kan via de overheid een gratis verzekering gewaarborgd wonen afsluiten. Dit zowel in het Vlaamse als in het Waalse Gewest. Zo ben je kosteloos verzekerd tegen plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. 

Hypothecair krediet vergelijken? Ben je op zoek naar het hypothecair krediet met de voordeligste rentevoet? Check onze rentebarometer. Wil je de verschillende woonkredieten met elkaar vergelijken? Onze simulatie vertelt je meer.