Is het een goed moment om een woning te kopen?

De Belg heeft nog steeds een stevige baksteen in zijn maag. Is dit het juiste moment om een aankoop te doen? Het is onmogelijk om daar met ja of nee op te antwoorden, want het hangt natuurlijk af van de individuele omstandigheden. Maar om een weloverwogen keuze te maken, moet je je eerst een aantal essentiële vragen stellen.

Wat doet de rente?

Sinds het begin van het jaar is de gemiddelde hypotheekrente bijna verdubbeld! Is deze stijging voorbij? Helaas niet, de rente op de Europese kapitaalmarkten is sinds augustus weer sterk gestegen omdat de Europese landen er niet in zijn geslaagd de inflatie (rond de 10%) onder controle te houden.

Bovendien wordt Europa geconfronteerd met een onzekere geopolitieke context (Russisch-Oekraïens conflict, komende verkiezingen in Italië, ...) Het is dan ook logisch dat de hypotheekrente de stijging van de rente op de kapitaalmarkt volgt. Banken zullen niet aarzelen om de rente op nieuwe leningen te verhogen. Is je compromis ondertekend en zijn je toekomstige (renovatie)plannen berekend? Zo ja, vraag dan onmiddellijk je lening aan.

Zijn er minder kopers op de vastgoedmarkt?

Ja, er is een afkoeling op de markt. Hoe hoger de rentevoeten, hoe moeilijker het wordt voor potentiële kopers om de vastgoedmarkt te betreden. Een voorbeeld: de vaste rentevoet voor een lening met een looptijd van 20 jaar is dit jaar gestegen van gemiddeld 1,35% in januari tot 2,70% vandaag. Op een gemiddelde lening van 200.000 euro betaal je dus 13% meer!

De woningmarkt vertraagt door de sterke stijging van de rentevoeten, de onzekerheid van de stijgende energiekosten en de prijs van uw boodschappenkarretje. We hebben automatische loonindexering om de stijgende kosten van levensonderhoud op te vangen, maar veel mensen zullen daar pas in januari 2023 van profiteren.

Notarissen en makelaars bevestigen dat er minder bezoeken zijn en minder aanbiedingen om huizen te kopen. Minder gegadigden voor een woning is natuurlijk een goede zaak als je wilt kopen. Ook het volume van de kredietaanvragen is gedaald, met ongeveer 15% ten opzichte van 2021. Het gemiddelde leenbedrag voor een aankoop op de secundaire markt ligt met 202 000 euro slechts iets hoger dan in 2021 (+1,55%). Een prijsdaling voor energiezuinige woningen wordt in de nabije toekomst niet verwacht.

Worden geldverstrekkers strenger?

Ja, kredietinstellingen hebben hun acceptatiecriteria aangescherpt. Een van de taken van de Nationale Bank van België is toe te zien op mogelijke overkreditering. De hypotheeknormen van de NBB zijn echter nog steeds vrij "royaal" in verhouding tot je inkomen: de standaard leennorm is maximaal 90% van de waarde van de woning. Als je in onroerend goed belegt, ligt het plafond nog lager (80% van de waarde van de woning).

Kredietnemers die voor het eerst een lening aangaan, kunnen van deze leennorm afwijken als hun zaak goed in elkaar zit en als hun argumenten sterk zijn. Kredietgevers kunnen deze uitzondering echter slechts maken voor 35% van hun kredietvolume.

Als je een woning wilt en kunt kopen, doe dat dan nu!

Renovatie van energieverslindende woningen: een dure verplichting

Sinds 1 juli 2021 is het energieprestatiecertificaat (EPC of PEB in Brussel en Wallonië), een verplicht document bij het aanvragen van een lening. Voor de Nationale Bank maakt deze energiescore deel uit van de risicoanalyse die banken moeten uitvoeren. Woningen met een slechte energiescore (label E, F of G) zullen namelijk aan waarde inboeten door de overgang naar een duurzamere economie opgelegd door de overheid.

Als je vanaf 1 januari 2023 een woning koopt in het Vlaamse Gewest, ben je verplicht om binnen 5 jaar na de notariële akte de EPC-score van de woning terug te brengen tot minimaal een D-label. Vandaag de dag heeft meer dan 40% van de woningen dit label niet en hebben ze zelfs de slechtste energiescore, d.w.z. F of E... De andere regio's van het land zullen dit voorbeeld volgen.

De kosten van een dergelijke renovatie lopen al snel op tot 50.000 euro, zodat de koper deze binnen vijf jaar moet kunnen betalen om aan deze nieuwe verplichting te voldoen. Gemiddeld bedraagt een hypothecaire lening 200.000 euro. Als je een woning koopt met een slecht energielabel verhoogt dit de facto de last van je lening met 25% (50.000 euro), een surplus dat uiteraard in het financieel plan moet worden opgenomen. Ofwel kan je dit bedrag zelf financieren ofwel zal je een bijkomende lening moeten aangaan.

Met deze nieuwe energieverplichtingen zal het in alle regio's van het land moeilijker worden voor jongeren, alleenstaanden of mensen uit de lagere middenklasse om een eigen woning te kopen.