Hulp van familie bij de aankoop van je woning: welke mogelijkheden zijn er?

Hoera, je hebt je droomwoning gevonden… maar geen gevuld spaarvarken, wat nu? In dit artikel worden verschillende manieren besproken waarop je familie je een duwtje in de rug kan geven bij het kopen van een woning. Want wat is nu precies het verschil tussen een lening en een schenking en zijn er bepaalde dingen waar je rekening mee moet houden?

Je doet het zelf

Wanneer je een eigen woning wilt kopen moet je er rekening mee houden dat je tot 90 procent van de aankoopprijs kan ontlenen. Dit betekent dus dat je de overige 10 procent zelf moet financieren. Daarbij moet je nog wel de kosten van de aankoop en van het krediet optellen.

Wanneer je kiest voor een nieuwbouwwoning zit de situatie anders in elkaar: in dat geval zal je een hoger bedrag moeten betalen: in sommige gevallen zal je niet alleen BTW (21%) op de woning zelf, maar ook op de grond betalen of kan je genieten van het BTW-tarief van 6%. Hou er rekening mee dat niet elke kredietmaatschappij je het bedrag van de te betalen BTW zal ontlenen, waardoor je eigen inbreng aanzienlijk hoger dient te zijn.

Voorbeeld: je koopt een huis (inclusief grond) voor 210 000 euro. Je kan 90% lenen van de bank, dus moet je zelf 21 000 euro gespaard hebben. Daarnaast betaal je ook BTW van 21% op het volledige bedrag van 210 000 euro. Dit komt neer op 44 100 euro. Tel de 21 000 euro en de 44 100 euro op en je komt uit op een bedrag van 65 100 euro. Hier reken je voor de zekerheid best nog 10 000 euro bij voor andere aankoopkosten en kredietkosten. Je spaarvarken moet dus zo’n 75 000 euro bevatten…

(Renteloos) lenen bij familie

Wanneer je geld leent van je familie betekent dit dat zij jou geld geven, waarvan jij belooft het op een later tijdstip terug te betalen. Wij raden je sterk aan om in dat geval een schriftelijke leningsovereenkomst op te stellen. Hierin vermeld je de gemaakte afspraken zo goed en nauwkeurig mogelijk. Waarom? Het kan belangrijk zijn voor de fiscus, maar ook om latere discussies binnen de familie te vermijden. Wat staat er in de leningsovereenkomst?

Vermeld in deze overeenkomst zeker de duur van de lening, de eventuele interestvoet en de manier waarop en wanneer het geleend bedrag terug betaald zal worden. Daarna schrijft het helpende familielid het bedrag over van zijn/haar rekening naar jouw rekening met als mededeling: “Lening van X euro + datum van de leningsovereenkomst”.

Het familielid is in een gulle bui en zegt dat je de lening niet meer moet terugbetalen. Wat verandert er? De lening verandert in een schenking! Zet deze schenking op papier zodat later bewezen kan worden van wanneer de schenking dateert.

Gewone schenking

Daarnaast is er natuurlijk ook sprake van een schenking als je familielid je een bepaalde som geld geeft, zonder dat hier een lening aan vooraf ging. Dit kan door middel van een handgift (het cash overhandigen van het geld) of een bankgift (het overschrijven van het bedrag naar jouw rekening). Zoals hierboven vermeld is het belangrijk dat je de datum van deze schenking kan bewijzen tegenover de fiscus. Dit doe je door een ‘pacte adjoint’ op te stellen, eventueel in combinatie met een aangetekend schrijven.

Let op!

Waarom is het zo belangrijk om de datum van de kwijtschelding van de lening of van de schenking te kunnen bewijzen tegenover de fiscus?

Wanneer het helpend familielid nog 3 jaar of langer blijft leven na de schenking is er geen enkel probleem. Er zijn dan geen schenkingsrechten of successierechten verschuldigd op het geschonken bedrag. Als het helpend familielid toch sterft binnen de 3 jaar moet je successierechten betalen, wat je duur kan komen te staan. Is de kans reëel dat de schenker binnen de 3 jaar zal sterven, dan raden wij aan om deze schenking te laten registreren en de schenkingsrechten te betalen. Wonen je gulle ouders of grootouders in het Vlaams of Brussels Hoofdstedelijk Gewest dan bedragen de schenkingsrechten 3%; wonen zij in het Waals Gewest bedraagt het tarief 3,3%. Doet iemand anders een duit in het zakje? Hou dan rekening met een tarief van 7% in het Vlaams en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of 5,5% in het Waals Gewest. In principe betaalt de begiftigde de schenkingsrechten. Maar de schenker kan deze uiteraard ook voor zijn rekening nemen, zonder dat op dit bedrag ook maar enige belasting moet worden betaald.

Familie schiet bepaalde kosten voor

Je familielid wilt de betaling van je nieuwe keuken wel even voorschieten… waar let je best op? Probeer het totaalbedrag dat je familielid zal voorschieten vast te leggen. Zo kan je hiermee rekening houden bij de besteding van je budget. Misschien heb je nu net iets meer marge en kan je toch voor die duurdere koelkast gaan! Bewaar alle facturen zodat je exact weet wat je openstaande schuld is.

Bouwen op de grond van een familielid

Hierbij geldt één belangrijke basisregel: de eigenaar van de grond wordt ook eigenaar van alles wat erop gebouwd wordt. Als jij dus een huis bouwt op de grond van je ouders, worden zij ook eigenaar van het huis. Wil je dit niet? Je ouders kunnen wel verzaken aan het eigendomsrecht op het gebouwde huis, waardoor dit van jou blijft.

Schenking van de grond door een familielid

Hou er rekening mee dat je voor de schenking van een onroerend goed (de grond) langs de notaris moet passeren. Je bent dus sowieso schenkingsrechten verschuldigd en deze nemen toe naarmate de waarde van het geschonken onroerend goed toeneemt. Informeer je ook over de gevolgen van deze schenking voor je partner van zodra je concrete bouwplannen hebt!

Inpandgeving door een familielid

Wat als de bank een extra zekerheid wilt voor het bedrag dat ze jou ontlenen? Je ouders kunnen dan een bepaald deel van hun vermogen in pand geven aan de bank. Dit kan gaan van een effectenportefeuille tot hun eigen woning. Als jij jouw lening niet meer kunt afbetalen kan de bank overgaan tot het verkopen van het in pand gegeven goed. Wees hier dus voorzichtig mee, je wilt niet dat je ouders ooit zonder huis komen te zitten!

Zoals je ziet zijn er dus nog veel mogelijkheden om je droomwoning te kunnen kopen, ook als je spaarvarken niet vol genoeg zit. Contacteer ons om samen jouw ideale optie te bespreken en uit te werken.