Een huis kopen: met welke kosten moet je rekening houden?

Een huis kopen is een grote investering. Welke kosten – zowel bij de aankoop als daarna als huiseigenaar - moet je incalculeren om jezelf financieel niet te krap te zetten?

Welke kosten worden betaald door de koper?

Naast de aankoopsom van de woning en het aandeel in de onroerende voorheffing van het lopend jaar (te betalen aan de verkoper) betaalt de koper de kosten die gepaard gaan met de eigenlijke aankoop.

Deze kosten zijn gebonden aan de kredietaanvraag:

• Dossierkosten: de bank rekent een vergoeding aan om je lening af te sluiten. Vanaf 1 januari 2024 mag die niet hoger zijn dan 350 euro.
• Schattingskosten: de bank kan vragen een schatting uit te laten voeren om de waarde van de woning te weten. Dit kost doorgaans een paar honderd euro.

Deze kosten worden betaald aan de notaris en staan hieronder in meer detail uitgelegd:

• Kosten die door de notaris worden doorgestort aan de overheid, administratie of kantoor van rechtszekerheid:
  - Verkooprecht (Vlaamse Gewest) of registratierechten (Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Waals Gewest) of BTW (bij nieuwbouw)
  - Overschrijving van de akte van aankoop op het kantoor van rechtszekerheid
  - Uitgaven aan derden
• Kosten verschuldigd aan het notariskantoor voor het notariskantoor:
  - Ereloon van de notaris
  - Administratieve kosten

1. Kosten die worden doorgestort aan overheid, administratie of kantoor van rechtszekerheid

Verkooprecht/registratierechten of BTW bij nieuwbouw

Hoeveel verkooprecht of registratierechten er moeten betaald worden, is afhankelijk van een aantal factoren waaronder de ligging van het pand: het tarief aan te betalen rechten is namelijk verschillend van gewest tot gewest. Informeer je voldoende over de verschillen bij het zoeken naar jouw droomwoning en voor welk tarief, rechtenvermindering of abattement je eventueel in aanmerking komt.

Koop je een nieuwbouwwoning? Dan kan het kostenplaatje verschillen naargelang de verkoopformule. Als je de bouwgrond en de constructie koopt van dezelfde eigenaar dan betaal je geen verkooprecht of registratierechten, maar wel BTW op grond en gebouwen. In de meeste gevallen worden bouwgrond en woning echter afzonderlijk verkocht en betaal je het verkooprecht/registratierechten op de bouwgrond en BTW op de constructie.

Overschrijving van de aankoop op het kantoor van rechtszekerheid

Na de ondertekening van de akte stuurt de notaris hiervan een afschrift naar het Kantoor Rechtszekerheid (het vroegere hypotheekkantoor) waar deze wordt overgeschreven. Hierdoor wordt de koop  tegenstelbaar aan derden. Los van het aantal bladzijden van de akte bedraagt deze kost 285 euro.

Uitgaven aan derden, verhoogd met de BTW

De uitgaven aan derden zijn kosten die verplicht door de notaris aan derden (overheden of andere instanties) worden betaald. Het zijn kosten die de notaris maakt voor rekening van zijn cliënten voor de akte, de voorbereiding, het verlijden of de afwerking ervan. Het merendeel van de akten vereist immers opzoekingen, documenten, openbaarmakingen... (denk bijvoorbeeld aan het opvragen van een hypothecaire staat).

2. Kosten verschuldigd aan het notariskantoor voor het notariskantoor

Ereloon van de notaris, verhoogd met de BTW

Het ereloon van de notaris is door de overheid vastgelegd, d.w.z. dat de notaris niets meer of minder mag vragen. Het ereloon is de vergoeding die toekomt aan de notaris voor de intellectuele verrichtingen die nodig zijn voor de aankoopakte. Ook de juridische medewerkers die betrokken zijn bij deze taken worden vergoed met het ereloon van de notaris.

Administratieve kosten, verhoogd met de BTW

Dit gaat om kosten voor opzoekingen die de notaris en zijn medewerkers verrichten die niet gedekt worden door het ereloon. Het gaat om de vergoedingen voor alle (aanvullende) opzoekingen, verrichtingen en formaliteiten die niet voorgeschreven zijn door de wet (zoals de indiening van verzoeken aan administraties of instellingen om informatie, een vergunning of een beslissing te verkrijgen), of die wel voorgeschreven zijn door de wet, maar niet uitdrukkelijk ten laste zijn van de notaris (zoals bepaalde openbaarmakingsformaliteiten voorafgaand aan of naar aanleiding van bepaalde akten). De administratieve kosten dekken daarnaast ook de algemene werkingskosten van het kantoor.

De administratieve kosten zijn forfaitaire bedragen: bij een aankoopakte bedragen ze 813 euro, bij een kredietakte bedragen ze 813 euro of 596 euro (als een kredietakte gepaard gaat met een aankoopakte, dan vormt de kredietakte een bijkomende akte waarvoor het lager forfait van 596 euro wordt toegepast).

Welke kosten worden betaald door de verkoper?

De kosten die worden betaald door de verkoper zijn de zogenaamde ‘leveringskosten’ of alle kosten die verbonden zijn aan opzoekingen en/of documenten die nodig zijn om de woning te kunnen of te mogen verkopen (bv. de kosten van een bodemattest, het energieprestatiecertificaat, de kadastrale legger, de elektrische keuring, de stedenbouwkundige inlichtingen…). De verkoper kan zijn woning dus pas verkopen als hij in het bezit is van al deze attesten/inlichtingen.

Los van deze ‘leveringskosten’ zal de verkoper instaan voor de kosten van de makelaar als het pand wordt verkocht via een immokantoor. Gaat de verkoper de uitdaging aan zelf zijn pand te verkopen, dan draagt hij de kosten van de gemaakte publiciteit.

Let wel op: in de verkoopovereenkomst kan hiervan afgeweken worden door de kosten die normaal betaald worden door de verkoper ten laste te leggen van de koper. Wees hierbij alert want dit heeft een impact op het te betalen bedrag aan verkooprecht of registratierechten en kan ook als gevolg hebben dat je de rechtenvermindering in het Vlaams Gewest of het hoofdabattement en eventueel aanvullend abattement in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of het abattement in het Waals Gewest misloopt.

Hou rekening met je kosten als eigenaar

Wil je ten alle tijde controle houden over je financiële situatie, dan moet je naast het totale kostenplaatje van je aankoop ook rekening houden met toekomstige kosten die je zal hebben als eigenaar. Je betaalt niet alleen jaarlijks de onroerende voorheffing op het geïndexeerd kadastraal inkomen, maar de kosten voor herstellingen en onderhoud vallen ook volledig ten laste van de eigenaar, net als bijvoorbeeld een brandverzekering en schuldsaldoverzekering. Voor het normale onderhoud van je woning moet je gemiddeld rekenen op 0,5% van de totale koopsom op jaarbasis.

Vergeet ook zeker niet om rekening te houden met het EPC-label van de woning: in het Vlaams Gewest zijn nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (met een EPC-label E of F) namelijk verplicht om binnen de 5 jaar na aankoop de woning grondig energetisch te renoveren tot minimum EPC-label D. Je leest er meer over in dit blogartikel.

Wil je de kosten zelf eens berekenen?

Bereken via onze simulatietool aan de hand van een concrete woning de totale projectkost.