De brandverzekering: alles wat je moet weten

De kogel is door de kerk. Die woning wordt van jou! Afspraken met de vastgoedmakelaar, de vorige eigenaar, de notaris, de bank... Veel geregel en papierwerk. Sluit je ook snel even een brandverzekering af? Stop. Die brandverzekering dekt meer dan je denkt en de prijsverschillen zijn groot. Belangrijk genoeg om er even bij stil te staan. Welgeteld een kwartier, want die tijd heb je nodig om in deze blogpost alles op te steken om de beste brandverzekering te vinden.

Wat is een brandverzekering precies?

Om met de deur in huis te vallen: wat is een brandverzekering? Hetzelfde als een woonverzekering, het zijn allebei gangbare termen. Hiermee bescherm je als eigenaar - maar ook als huurder - de waarde van je huis én de inboedel na brand, storm, overstroming, inbraak, enz.

Welke risico’s precies gedekt zijn door je schadeverzekering, check je best aandachtig wanneer je je polis kiest (je wilt toch niet ontdekken dat iets niet gedekt is als het te laat is?). Een goede verzekeringsadviseur zal die dekkingen, ook risico’s of waarborgen genoemd, samen met jou overlopen.

Belangrijk: de brandverzekering kan ook je burgerlijke aansprakelijkheid dekken wanneer anderen (zoals de buren of voorbijgangers) schade lijden door bijvoorbeeld brand in je woning.

Brandverzekering verplicht?

Als je een woning koopt en hierbij een hypothecaire lening afsluit, zal de kredietverstrekker je verplichten een brandverzekering te nemen. Hij heeft er immers ook belang bij dat de waarde van de woning goed beschermd wordt.

Koop je de woning zonder lening via de bank? Dan is een brandverzekering wettelijk niet verplicht. Maar er zijn 101 goede redenen om er wél een af te sluiten. De premie die je ervoor betaalt, weegt niet op tegen de financiële schade die je kunt lijden door één (meestal dom) ongeval, een nachtelijke kortsluiting, het dak dat tijdens een storm gaan vliegen, ... Dit kan je al gauw duizenden euro kosten. De polis zorgt ervoor dat je woning (met al je hebben en houden) achteraf in haar vroegere waarde kan worden hersteld.

Verhuur je een woning? Dan zijn er verschillen per gewest. Als de woning in Vlaanderen staat, ben je verplicht een brandverzekering af te sluiten. In Brussel en Wallonië geldt die verplichting niet.

Huur je een woning? In Vlaanderen en Wallonië ben je ook weer verplicht een brandverzekering te nemen. In Brussel is dit niet, maar de verhuurder kan je dit wel opleggen in het huurcontract.

Je bent niet verplicht om je brandverzekering bij je kredietverstrekker af te sluiten. Die kan je wel in ruil daarvoor een voordeliger rentevoet toestaan bijvoorbeeld. Maar houd het totaalplaatje in het oog! Door je verzekeringen vrij en ongebonden te kiezen kom je meestal zelfs in totaliteit voordeliger uit. Een verzekeringsexpert helpt je hierbij.

Welke schade is gedekt, welke niet?

Een brandverzekering voorziet een financiële tegemoetkoming in welbepaalde schadegevallen. Check dus vooraf wat precies gedekt is - en wat niet. Deze verzekering dekt in elk geval meer dan brand alleen, maar wát allemaal meer, dat is vaak een kwestie van keuzes. Meestal is er een basispakket van wettelijk verplichte waarborgen en bijkomende dekkingen naar keuze.

Grosso modo zijn er drie soorten dekkingen, voor:

• schade aan het gebouw en aan de inboedel;
• burgerlijke aansprakelijkheid voor schade die je toebrengt aan andere personen;
• sommige kosten ten gevolge van schade, bijv. tijdelijk een mobilhome huren als je geen onderdak meer hebt.

Vrijstelling of franchise

Het allereerste stukje van de schade is niét gedekt. Dit is de zogenaamde vrijstelling of franchise, de som waarvoor je zelf moet instaan (en die dus niet terugbetaald wordt door de verzekering). De wettelijk vrijstelling voor een brandverzekering ligt vast. Maar bij veel verzekeraars kun je dit bedrag ook zelf bepalen. Een lagere vrijstelling kan een hogere premie tot gevolg hebben, en omgekeerd: door te kiezen voor een verhoogde vrijstelling betaal je een veel lagere premie.

Tip: wanneer je voldoende financiële buffer hebt en je je enkel voor de grote schadegevallen wilt indekken (bijvoorbeeld woningbrand), dan kan het interessant zijn om om je vrijstelling te verhogen en zo een veel lagere premie te betalen.

Verplichte dekkingen

Elke brand- of woonverzekering dekt standaard enkele risico’s: brand, storm, hagel, sneeuw- of ijsdruk, natuurrampen, en ook: terrorisme. Denk bijvoorbeeld aan:

• schade door brand, explosie of een implosie (van een tv-toestel, bv.);
• rook- en roetschade;
• blikseminslag (met o.a. nefaste gevolgen voor je elektrische of elektronische toestellen);
• schade veroorzaakt door een dier of door een auto na aanrijding met een dier;
• schade door een luchtvaartuig (bv. een vliegtuig beschadigt je dak);
• aanslagen en arbeidsconflicten;
• storm- en hagelschade;
• sneeuw en ijs die door hun druk schade toebrengen aan je dak;
• natuurrampen (zie verder);
• schade door een omgevallen boom op je woning;
• waterschade;
• glasbreuk;
• schade aan de woning (ramen, deuren) na inbraak;
• stookolieschade.

Let op: diefstal valt hier niet onder. Wel het ingeslagen raam en de geforceerde tuinkamerdeur, maar niet de buit zelf. Daarvoor moet je je apart verzekeren.

Terrorisme?

Jawel. In België regelt de wet van 1 april 2007 de verzekering tegen schade veroorzaakt door terrorisme. Die schade is verplicht gedekt in: Verzekeringen Brand Eenvoudige Risico's (woningen en kleine handelszaken) en in een aantal andere verzekeringen.

Natuurrampen

De schade aangericht door een storm, orkaan of overstroming, vloedgolf of aardbeving, grondverzakkingen en -verschuivingen... is altijd opgenomen in de basisdekkingen van je brandverzekering. De wet voorziet dat je dan moet worden vergoed voor:

• schade aan verzekerde goederen;
• schade veroorzaakt door pogingen om andere mensen of goederen te redden of te beschermen;
• de kosten voor het afvoeren van puin of het slopen van ruïnes;
• de kosten voor onderdak tot 3 maanden na de ramp.

Natuurrampen moeten in je brandverzekering worden opgenomen. Maar een verzekeraar mag weigeren je tegen overstroming of overlopende riolen te verzekeren als jouw woning in een risicogebied werd gebouwd nadat een koninklijk besluit had bepaald dat het een risicogebied is. Andere natuurrampen zijn dan wel gedekt.

Soms wordt een natuurramp bestempeld als ‘erkende ramp’ door Binnenlandse Zaken. In dat geval word je na schade niet vergoed door de verzekeraar maar door het Rampenfonds.

Niet-verplichte dekkingen

Aanvullende dekkingen (bijzondere voorwaarden)

Naast verplichte basisdekkingen zijn er andere, aanvullende dekkingen (of bijzondere voorwaarden) die niet de schade zelf, maar vooral de kosten naar aanleiding van het schadegeval verzekeren. Denk bijvoorbeeld aan:

• reddingskosten;
• huisvestingskosten wanneer je woning onbewoonbaar wordt;
• kosten om erger te voorkomen (bv. dakbescherming nadat pannen zijn weggerukt);
• kosten voor de opslag van je inboedel tijdens herstellingswerken;
• expertisekosten;
• dekking Burgerlijke Aansprakelijkheid gebouw;
• schade aan derden waarvoor jij aansprakelijk bent gesteld.

Optionele dekkingen

Sommige verzekeringen kan je combineren met een brandverzekering. Een diefstalverzekering beschermt je tegen diefstal, (poging tot) inbraak en vandalisme. Ook een inboedelverzekering of rechtsbijstand kan je mee opnemen in je brandverzekering.

Wat als je aansprakelijk bent voor schade aan andere personen?

Een woningverzekering dekt ook jouw aansprakelijkheid voor schade veroorzaakt door jouw woning aan een andere woning. Wat als andere personen gewond raken?

Stel: er valt een pan van je dak en een voorbijganger krijgt er een op het hoofd. Of je buurman wordt werkonbekwaam na rookintoxicatie door een brand in jouw woning. Het slachtoffer krijgt dan een schadevergoeding via je woonverzekering; die komt tussen voor zowel materiële als lichamelijke schade.

Wanneer komt de brandverzekering niét tussen?

Elk schadegeval is anders. Wanneer je aangifte doet, zal de verzekeringsmaatschappij altijd bekijken (en grondig nagaan) in hoeverre dit strookt met de waarborgen in jouw contract. Om vervolgens je schadeaangifte al dan niet te accepteren en een tegemoetkoming uit te betalen - of niet.

Meestal niet gedekt zijn:

• Goederen die niet correct onderhouden zijn: bijv. een zichtbare waterleiding lekt door corrosie en veroorzaakt waterschade.
• Slecht beschermde goederen: voor het sluiten van het contract kan jouw verzekeraar bepaalde voorwaarden opleggen vóór hij jouw woning/inboedel wil verzekeren. Denk bv. een alarm plaatsen omwille van je kunstcollectie of de ruimte voor je verwarmingsinstallatie isoleren.
• Opzettelijk toegebrachte schade: een brand die je zelf aansteekt, is niet gedekt. Logisch. De bewijslast ligt bij de verzekeraar: die moet bewijzen dat je de schade met opzet hebt veroorzaakt.
• Opstijgend vocht

Kies bij aanvang bewust de waarborgen waar jij belang aan hecht. En stel elke vraag die in je opkomt. Zo vermijd je verrassingen achteraf bij eventuele schade. Beter nu dan wanneer het te laat is.

Hoeveel kost een brandverzekering?

We hebben uit de doeken gedaan wat een brandverzekering is en wat ze precies dekt. Wellicht heb je hieruit al begrepen dat het geen overbodige luxe is. Toegegeven, erover nadenken heeft een hoog ‘what if?’ gehalte - je ziet allerlei doemscenario’s voor je opduiken. Maar van zodra je verzekering geregeld is, geniet je ook meer gemoedsrust. Op zoek dus naar de beste formule voor jou!

De vaakst gestelde vraag is: hoeveel kost een brandverzekering?

Er zijn grote verschillen in prijs tussen de verschillende verzekeraars. Bij Immotheker Finotheker vergelijken we dagelijks heel wat brandverzekeringen van diverse maatschappijen. Maar voor je prijzen gaat vergelijken, bekijken we best eerst even hoe die prijs precies wordt berekend.

Hoe worden verzekerde risico’s berekend?

Herinner je: een brandverzekering zorgt ervoor dat je woning en inboedel na schade opnieuw in hun oorspronkelijke waarde kunnen worden hersteld. Het vertrekt dus allemaal van de waarde van je woning en inboedel. Maar hoe schat je die waarde precies in?

Mogelijkheid 1

Aan de hand van het evaluatierooster dat de verzekeraar je bezorgt. Dit is een vragenlijst om een inventaris van jouw woning te maken: het aantal kamers, waarvoor ze worden gebruikt, enz.

Het ingevulde evaluatierooster is een stevige basis voor je brandverzekering, ook omdat dit latere discussies voorkomt. Vul het evaluatierooster correct in, want dan heb je een bewijs dat je niet voor een te laag bedrag verzekerd bent. Bij onderverzekering kan de verzekeraar namelijk de zgn. evenredigheidsregel toepassen waardoor jij voor een deel van de kosten moet opdraaien:

bedrag van de schade x verzekerde waarde/correct te verzekeren waarde

Dit kan je al gauw een paar duizend euro kosten. Daar kan je wel leukere dingen mee aanvangen, niet?

Mogelijkheid 2

De reële waarde van je woning bepalen kan ook via een expertise, als de verzekeraar dit goedkeurt. Voor je hypothecaire lening is een expertiserapport soms noodzakelijk. Dit rapport kan soms ook dienen voor je brandverzekering. Ook dit geval voorkom je hiermee later discussies, bv. over een lagere verzekerde waarde. De expert kan je zelf zoeken of er een vragen aan je verzekeraar. Let op: deze moet erkend zijn door de maatschappij.

Het evaluatierooster of het expertiserapport dient om de te verzekeren risico’s juist in te schatten en het verzekerde bedrag voor gebouw en inboedel te bepalen. Op basis daarvan bepaalt de verzekeraar dan de premie die je moet betalen. Die premie blijft niet voor eens en voor altijd in steen gebeiteld. De waarde van je woning evolueert (zelf zonder verbeteringswerken). Daardoor evolueert ook het verzekerde bedrag. Gevolg: de premie stijgt door indexering. Check hier hoeveel: www.abex.be.

Wat als je gaat verbouwen?

Een bijkomende slaapkamer op zolder. Een tuinkamer met terras. Een nieuwe keuken met eiland of badkamer met regendouche. Je snapt meteen dat verbeteringswerken een impact hebben op de waarde van je woning. Meerwaarde! Om hiervan zorgeloos te kunnen genieten, verwittig je best je verzekeraar als je gaat verbouwen of renoveren.

Laat nooit na om je verzekeraar hiervan op de hoogte te brengen. Ook niet als je bv. een kunstwerk of nieuwe meubelen aankoopt. Anders is de kans groter dat die meerwaarde niet gedekt is na schade.

Bekijk ook het totaalplaatje!

Bij de aankoop van een woning komen kosten kijken. Logisch. Maar verlies nooit uit het oog dat je niet alleen de hypotheeklening zult moeten afbetalen. Er is ook de schuldsaldoverzekering, de onroerende voorheffing en de brandverzekering, al dan niet aangevuld met een diefstalverzekering. Aandachtig je brandverzekering uitkiezen - ook wat betreft het prijskaartje - is dus zeker de moeite waard.

Brandverzekering als eigenaar of huurder

Wat als je een appartement koopt?

Bij aankoop van een appartement kan je verplicht worden een brandverzekering af te sluiten. In een flatgebouw gebeurt dat vaak via een groepspolis of ‘blokpolis’. De syndicus sluit dan voor de eigenaars een globale polis af. Als mede-eigenaar betaal je dan in functie van je aandeel in het geheel. Meestal is dit voordeliger en wordt schade sneller uitbetaald omdat er geen discussies zijn tussen verschillende verzekeraars. Voor je inboedel sluit je dan best wel een eigen brandverzekering af.

Wat als je een woning verhuurt?

Ben je eigenaar van een huis of appartement en beslis je dat te verhuren, dan is het wettelijk verplicht in het huurcontract te voorzien dat de huurder een brandverzekering moet afsluiten. Hoe zit dat met jou als eigenaar? Neem zelf ook een brandverzekering, voor het gebouw en (eventuele) inboedel van jou die er aanwezig blijft.

Wat doe je als huurder?

De eigenaar van de woning moet in het huurcontract eisen dat je een brandverzekering afsluit. Daarmee dek je schade aan de woning waarvoor je als huurder aansprakelijk bent en de inboedel met je persoonlijke bezittingen. Als huurder ben je immers verplicht om de huurwoning terug te geven in de toestand waarin je die betrok. Ook gedekt is je burgerlijke aansprakelijkheid voor schade aan andere woning(en) en/of personen. Ben je als huurder niet aansprakelijk voor de schade, dan is het de verzekering van de eigenaar die moet tussenkomen.

Wat als je verhuist?

Andere woning, nieuwe brandverzekering? Je zou denken van wel, maar je bestaande polis hoeft niet per se geannuleerd te worden. Bekijk je verzekeringscontract aandachtig: daarin kan vermeld staan dat je verzekerd blijft tot aan de contractuele vervaldag, ook als je verhuist. Makkelijk, toch? Nee. Het is beter om opnieuw een evaluatie/inventaris of expertise te laten doen en op basis daarvan je polis te laten aanpassen. Of een nieuw verzekeringscontract af te sluiten.

Ben je ‘juist’ verzekerd?

Na de emoties van een schadegeval aan je woning ook nog horen dat dit niet (of maar gedeeltelijk) gedekt is door je brandverzekering: dat maakt het pas helemaal erg. Toch gebeurt dit nog heel vaak; onderverzekerd zijn zonder dat je het weet. Ook in gevallen waarin dit perfect te voorkomen was.

Maar ook het omgekeerde komt vaak voor. Netjes alle premies voor verzekeringen betalen en pas na een hele tijd ontdekken dat je voor bepaalde risico’s dubbel of zelfs driedubbel verzekerd bent. Oververzekerd dus. Je wilt niet weten hoeveel geld je daarmee door het raam gooit. Ook dat is perfect te voorkomen.

Niet onder-, niet over- maar juist verzekerd? Dat kan!

Als onafhankelijk adviseur en makelaar helpt Immotheker Finotheker jou om:

• verschillende verzekeringen op de markt met elkaar te vergelijken;
• die verzekering te vinden die het beste past bij jouw situatie;
• jouw verzekering(en) door te lichten en te kijken waar je onder- of oververzekerd bent;
• betere oplossingen aan te reiken.

Maak een afspraak bij een van onze 100 kantoren en we bekijken jouw situatie.