Beleggen in immo, een goed idee?

Het rendement op spaarboekjes en obligaties ligt laag, beleggen in aandelen is een risico... Is het dan niet beter om je geld in een appartement of woning te stoppen? Immo als belegging: is het iets voor jou?

Ben je er klaar voor, om in een huis of een appartement te investeren? Als je belegt in onroerend goed, reken je op een forse meerwaarde op lange termijn. Dat betekent dus ook dat je geld voor een hele tijd vast zit. Zorg ervoor dat je jezelf daardoor niet vastzet, zodat je een duur persoonlijk krediet moet afsluiten. Pas als je je geld lang genoeg kan missen, is een investering in immo als belegging – dus niet als enige en eerste eigen woning - aan te raden.

Op hoeveel rendement mag je rekenen?

De laatste 50 jaar is de meerwaarde op lange termijn voor appartementen gemiddeld ongeveer 6.7% per jaar. Mag je daar ook op rekenen in de toekomst? Die meerwaarde uit het verleden heeft maximaal geprofiteerd van de laagste rentes ooit, de gunstige fiscale voordelen van de woonbonus en de maximale tewerkstelling. Vandaag worden heel wat voordelen door de overheden teruggeschroefd. De banken kennen minder vlot krediet toe en de rentes kunnen enkel nog stijgen in de toekomst.

Een belegging in vastgoed is weinig liquide en daardoor de volgende jaren een gewillig slachtoffer voor een grijpgrage overheid. Vroeg of laat zullen de huren anders worden belast, Europa dringt daar al lang op aan. Schat de toekomstige gunstige meerwaarde dus eerder voorzichtig in. Steeds meer experten gaan ervan uit dat de prijzen de volgende jaren zullen stagneren of zelfs licht zullen dalen. Om de toekomstige rendementen voor jouw belegging realistisch – en niet te optimistisch -na 1, 3, 5, 10, 20 jaar in te schatten, bereken je best verschillende scenario’s, met 3% en 2% meerwaarde.

De laatste 50 jaar steeg de meerwaarde op lange termijn voor appartementen gemiddeld met 6,7% per jaar, maar mag je daar ook op rekenen voor de toekomst?

Dit bepaalt je rendement

Als je wil beleggen in vastgoed, zijn er twee elementen die belangrijk zijn om je geld te laten renderen: het huurrendement en de meerwaarde op termijn. Als bijvoorbeeld de woningprijzen niet meer stijgen en de huurprijzen eerder stagneren, heeft dat z’n impact op het rendement van vastgoed. Om dat goed in te kunnen schatten, is het belangrijk dat je een zo gedetailleerd mogelijk overzicht opmaakt van alle factoren die meespelen.

Wat is belangrijk als je een zo goed mogelijk rendement wil halen?

De ligging van je huis of appartement is de doorslaggevende factor om een goede investering in vastgoed te doen. Als je een woning op een goede locatie goed kan verhuren, hoef je je niet zo veel zorgen maken over de evolutie van de prijzen op de woningmarkt. Een goeie locatie houdt altijd zijn prijs.

Een tweede factor is de rentestijging en de invloed daarvan op de huizenprijzen. De rente zal nog geruime tijd laag blijven, maar ooit zal die stijgen. 1% rentestijging is wetenschappelijk goed voor een prijsdaling van 5 tot 7%. Maar de eerste 1 of 2% rentestijging zal weinig of niets uitmaken, omdat de meeste mensen kunnen lenen op 15, 20 en 25 jaar. 20 jaar is terug de meest populaire formule. Stijgt de rente met meer dan 1 à 2% dan wordt de duurtijd van de leningen verlengd en zal men overstappen naar meer variabele formules.

Hoe is de verhouding tussen vraag en aanbod op de huurmarkt? Ook dat moet je in de gaten houden. Banken hebben hun acceptatieregels verstrengd en vragen meer inbreng van eigen kapitaal van toekomstige leners. De woonbonus voor het verwerven van een eerste en enige woning wordt afgebouwd en er komen al maar meer nieuwe Belgen bij: dat zijn allemaal elementen die de eigenaarsmarkt minder toegankelijk maken en de huurmarkt de volgende jaren zullen ondersteunen.

Je huuropbrengst speelt natuurlijk ook een belangrijke rol. Tot nu toe betaal je geen belastingen als je je eigendom verhuurd aan een privépersoon, maar dat kan veranderen in de toekomst. Allicht komt de federale overheid tot een andere manier van belasten van verhuurd vastgoed, Europa eist dat de werkelijke huren zouden belast worden. Als je maar één appartementje verhuurt -en dat is zo voor 64% van de eigenaars in Vlaanderen – staat of valt je rendement met een goede huurder.

De huuropbrengsten en de meerwaarde op lange termijn: vooral die twee factoren bepalen hoe hoog het rendement is van je investering in vastgoed

Zo zit het met de belastingen

Als je belegt in vastgoed, ga je natuurlijk uit van een forse meerwaarde op lange termijn. Moet je op die meerwaarde ook belastingen betalen? De eerste 5 jaar wel, dan betaal je een belasting op meerwaarde van 16,5%. Na vijf jaar valt dat tarief terug op 0% en hoef je bij een eventuele verkoop dus geen belastingen te betalen op de gerealiseerde meerwaarde.

Moet je ook belastingen betalen op de huurinkomsten die je hebt van een opbrengstgoed? Het hangt er helemaal van af aan wie je verhuurt. Als je verhuurt aan een particulier (een gezin, een alleenstaande, studenten...) dan hoef je geen belastingen te betalen op de huurinkomsten die je krijgt. Je moet enkel belastingen betalen op het geïndexeerde kadastrale inkomen van het pand, verhoogd met 40 %. Als de intresten die je betaalde voor de hypothecaire lening van dit goed groter zijn dan dat bedrag, hoef je niks te betalen; via je betaalde intresten kan je deze belasting als het ware neutraliseren. Verhuur je het pand aan een bedrijf of aan iemand die het gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan betaal je wél belastingen op de huurgelden die je krijgt. Ook in dit geval mag je de intresten die je betaalde op de hypothecaire lening van die belasting aftrekken.