Alleen een huis kopen als single, hoe doe je dat?

Met z’n tweeën is het al moeilijk, maar is het haalbaar om alleen een huis te kopen, als single? Immotheker Finotheker rekende het voor je uit.

Slechts 30 % van alle singles kunnen theoretisch een gemiddeld appartement of huis kopen op de Vlaamse woningmarkt

Eén op vijf in ons land leeft als single. Met meer dan 800.000 zijn ze in Vlaanderen, mensen tussen 20 en 69 jaar die als alleenstaande door het leven gaan. In België waren het er in 1970 nog 600.000, in 2008 1,5 miljoen en vorig jaar 1,6 miljoen. Hun aandeel in de samenleving stijgt dus snel. Daar zijn verschillende verklaringen voor.

Waarom zoveel singles?

Een steeds groter aantal jongeren kies eerst voor een carrière en stelt z’n partnerkeuze – bewust of onbewust – uit. Factor twee: het aantal echtscheidingen neemt nog steeds toe. Volgens cijfers van de Federale Overheidsdienst Economie (FOD) zal 64,5% van de koppels die trouwden in 2009, scheiden.

Eénpersoonshuishoudens zijn dus perfect normaal, maar helaas niet de norm als het over financiën gaat. De economische realiteit is nog altijd dat je best met z’n tweeën bent als je een huis wil kopen. De cijfers bewijzen dat: de gemiddelde leeftijd bij de aankoop van een eerste woning is bij koppels 34, bij singles is dat 38, maar de grootste groep is ruim veertig-plus.

Lukt dat, een eigen huis op je eentje?

Stel dat je veertig jaar bent en alleen een huis wil kopen in het Vlaams Gewest? Dat betekent dat je (in 2014) moest rekenen op een gemiddelde verkoopprijs van 214.000 euro voor een woonhuis volgens cijfers van het ministerie van economische zaken. Dat kán als single, maar het is niet voor iedereen weggelegd. Volgens cijfers van de Nationale Bank van België zijn koppels met kinderen en koppels zonder kinderen respectievelijk 81% en 76% eigenaar van de gezinswoning. Bij een alleenstaande met of zonder kinderen is dat respectievelijk 55 % en 44%.

Volgens cijfers van de Immotheker Finotheker leende de gemiddelde single in 2014 een bedrag van 135.612 euro, om daarmee een totaalproject (alle notaris- en registratiekosten inbegrepen) van 209.492 euro te financieren. Diezelfde single brengt eigen spaargeld in van 73.880 euro en heeft een gemiddeld netto-inkomen per maand van 2 230 euro. Hij of zij is - ook weer gemiddeld - 38 jaar.

De grootste groep van de singles - 34,8% - is echter ouder dan 40 jaar. Zij lenen gemiddeld 135.849 euro - wat overeenkomt met het gemiddelde voor alle singles samen - met een gemiddelde duur van 19 jaar. Het gemiddeld netto inkomen van deze groep ligt met 2.230 euro ook exact op het gemiddelde inkomen van alle singles samen. Zij brengen gemiddeld 92.721 euro eigen spaarcenten in, wat ongeveer 20.000 euro hoger is dan de gemiddelde inbreng voor alle singles samen. Door langer en meer sparen tot je ouder bent dan 40, stijgt de totale projectkost naar 228.750 euro. Singles die geen kinderen hebben, kiezen vaker voor een appartement dan een woonhuis en omgekeerd.

Gemiddelde slaagkans: 30%

Hoe groot is de kans dat je als single alleen een huis kan kopen? Hoe hoog moet je inkomen en je spaarpot dan zijn? Dat kan je uitrekenen. Stel dat je in 2014 een appartement met een prijskaartje van 214. 000 euro in Vlaanderen koopt, wat is dan het totale kostenplaatje? Bij de koopprijs van het huis komen nog de registratierechten en notariskosten, samen goed voor 22.976 euro. Aan leningskosten (registratie en notariskosten) betaal je 4.744 euro. Opgeteld is dat samen 241.720 euro. Van dat totale bedrag kan je je eigen spaargeld aftrekken. Gemiddeld kan je zo’n 35% van de totale kost sparen, in dit geval is dat 73.880 euro. Het bedrag dat dan overblijft om te gaan lenen, is 167.840 euro.

Als je ervan uitgaat dat je leent tegen een rentevoet van 2,96% en afbetaalt op 25 jaar, dat je 35 % eigen spaargeld inbrengt en maandelijks niet meer aflost dan 33% van je netto-inkomen, dan blijkt dat dat gemiddelde appartement slechts voor 30% van de singles is weggelegd. Slechts 30% van de werknemers in België verdient namelijk meer dan 2.200 euro, volgens de salarisenquête 2014 van Vacature en van de KUL. Deze single betaalt dan 723 euro netto per maand af (789 euro min 65 euro gemiddeld belastingvoordeel via de woonbonus) en houdt op een totaal netto inkomen van 2.200 euro – gemiddeld – 1.474 euro leefgeld over. Slechts 30 % van alle singles kunnen dus theoretisch een gemiddeld appartement of huis kopen op de Vlaamse woningmarkt. Dat is dus een sterke minderheid.

Wat als je geen 35% eigen middelen kan inbrengen, maar slechts de aanschaf- en lening kosten van 28.500 euro (13,5%) zelf kan betalen? Daarvoor moet je 214.000 lenen en moet je netto 940 euro per maand af betalen. Ervan uitgaand dat je maximum 33% van je netto loon spendeert aan je leenuitgaven, heb je in dit geval een netto loon nodig van 2.850 euro per maand. Slechts 10% van de werknemers verdient meer dan 2.900 euro netto per maand.

Een langere looptijd voor je lening kan je maandlasten verlagen, maar banken zijn er niet happig op

Langer lenen, is dat een oplossing?

Hoe kan je het bedrag dat je maandelijks moet afbetalen aan je lening lager houden? Je lening spreiden over een langere looptijd lijkt een goede oplossing. Dat klopt in theorie, maar is in de praktijk niet zo gemakkelijk: als je naar de marktgegevens kijkt, zie je dat de leningen met lange looptijden steeds minder toegekend worden. Leningen waarbij je het geleende bedrag aflost op dertig jaar zijn in het jaar 2015 afgenomen, hun marktaandeel is nog nauwelijks 3%. Banken ontmoedigen bankkredieten op langere termijn met een slechtere tariefzetting, sommige banken bieden woonkredieten op 30 jaar zelfs niet meer aan.