Addertjes onder het gras: hier moet je op letten als je een woonkrediet afsluit

Je lening regelen, een fluitje van een cent? Zo lijkt het wel, het kan zelfs al via een app! Toch zijn er een aantal addertjes onder het gras, waar je beter op let als je je financiële toekomst in eigen handen wil houden. Alex Geens van Immotheker Finotheker over zeven heikele punten bij het afsluiten van je woonkrediet.

1. Bekijk het hele plaatje

Hou er rekening mee dat je niet alleen je lening moet financieren, maar als eigenaar ook allerlei kosten moet dragen voor je nieuwe huis. Je betaalt elk jaar de onroerende voorheffing, voor herstellingen moet je ook een bedrag opzij zetten en je brandverzekering is duurder als eigenaar dan als huurder. Let er op dat de energiekosten hoger kan uitvallen dan in de situatie vóórdat u een aankoop deed.. Als je je leenkost zo hoog laat oplopen dat er geen ruimte overblijft voor deze uitgaven of om te sparen, kom je in het rood te staan. Er is niet alleen de maandelijkse leenlast, bekijk ook de bijkomende kost van je schuldsaldoverzekering, brandverzekering…

2. Wat is je noodplan?

Je leenlasten moet je elke maand betalen, ongeacht jouw situatie. Stel dat jij of je partner ziek of werkloos worden… Zorg ervoor dat je altijd een reserve hebt om je leenlast af te lossen, voor het geval dat je een tegenvaller hebt. Sommige banken staan toe dat je een aantal maanden een ‘stop’ inlast in je afbetalingen als je in de problemen zit. Is dat het geval, dan kan je beter anticiperen en zelf naar je bank stappen. Wacht niet tot de aanmaningsbrieven komen: je bankier apprecieert het als je zelf zo snel mogelijk aangeeft dat er een probleem is. Dat maakt de kans groter dat er een oplossing gevonden kan worden; uiteindelijk is het ook in het voordeel van de bank dat dat lukt.

3. Hoe variabel is jouw rentevoet?

Als je een lening afsluit met een variabele rentevoet, zorg er dan voor dat je tariefstijgingen altijd kan opvangen. Laat je goed voorlichten over de aanpassingsmechanismen in jouw contract. Wat wordt de hoogste leenlast die je moet afbetalen bij een aanpassing van je rentevoet? Je kan een variabele rentevoet ‘vast’ maken door je lening zo te regelen dat je looptijd verlengd wordt als de rente stijgt: zo wordt het bedrag dat je maandelijks moet afbetalen niet hoger.

Alex Geens: “Als zelfstandige is het niet altijd evident om een eigen woning te kopen, als je jezelf een (te) laag loon uitkeert”

4. Valkuilen voor zelfstandigen

Veel zelfstandigen betalen zichzelf een relatief laag loon uit, om zo minder belastingen te betalen en geld te sparen op een belastingvriendelijke manier. In je eigen bedrijf investeren is natuurlijk een goeie zaak, maar dat maakt het wel moeilijker om een lening voor een eigen woning af te sluiten. Je kan die woning natuurlijk ook op naam van je bedrijf kopen, maar dat kan op het einde van de rit serieuze gevolgen hebben, als je je woning moet uitkopen uit de vennootschap. Het moment van de afrekening volgt dan toch.

Een tweede zaak waar zelfstandigen moeten voor moeten opletten is dat indien de woning gekocht wordt via een vennootschap, dat ze wel degelijk onder de voorwaarden van het hypothecair krediet voor particulieren vallen. Als dit niet expliciet voorzien is in de kredietakte dan zijn de voorwaarden van het commerciële krediet van toepassing en dan genieten ze geen bescherming in geval van de aanpassing van de variabele rentevoeten.

Dit vormt voornamelijk een probleem in geval van het herfinancieren van het krediet (in geval er zich betere rentevoeten voordoen). Er wordt dan gewerkt met een vergoeding van Funding loss waardoor de ‘wederbeleggingsvergoeding (zeg maar boete voor het vervroegd terugbetalen van een krediet) onbeperkt kan spelen, terwijl dit voor kredieten die de bescherming van de hypotheekwet genieten maximaal 3 maanden intrest kan bedragen .

Alex Geens: “Laat je goed voorlichten over de mogelijke scenario’s als je een woonkrediet afsluit met een variabele rentevoet”

5. Wat vraagt de bank precies?

Om een lagere rentevoet te krijgen, vraagt de bank dat je bij hen gaat pensioensparen of beleggen. Waarom zou je dat niet doen? Denk er toch goed over na: bij deze ‘locked in’-producten is de uitstapkost vaak zo hoog dat het in de praktijk niet mogelijk is om eruit te stappen zonder jezelf financiële schade toe te brengen. Je geld is voor een hele periode illiquide, ook al heb je het zelf misschien op een bepaald moment echt nodig.

6. Gebruik van eigen middelen

Zijn je eigen middelen niet meteen beschikbaar? Als je ze incalculeert om je project helemaal te kunnen financieren, moet je ook rekening houden met het tijdstip waarop deze kunnen aangewend worden. Een aantal bankiers vragen dat deze bij aanvang aangewend worden, nog voordat ze zelf over de brug komen. Dit is om de risico’s voor de bank te beperken. Als je de bank daar niet op wijst, bestaat de kans dat de bankier moeilijk doet hierover en dat ze weigeren om de facturen te betalen. Hierdoor kan de voortgang van een nieuwbouw of renovatieproject onder druk te staan komen.