5 belangrijke vragen als je een huis koopt en wettelijk samenwoont

Je gaat samenwonen, ondertekent een samenlevingscontract en koopt samen een huis... En dan loopt het mis en gaan jullie uit elkaar. Hopelijk gebeurt het niet, maar wat zijn de gevolgen als het toch zo is? Deze vijf vragen stel je jezelf beter voor het zover komt.

Wat zegt de wet? De rechten van de wettelijk samenwonenden in een onroerend goed worden in de eerste plaats in de eigendomstitel geregeld. Als één van beide partners eigenaar is van de woning die als gezinswoning wordt gebruikt, dan valt deze woning onder het beschermd statuut zoals voorzien bij artikel 215 van het burgerlijk wetboek. Dat betekent dat de ene partner, ook al is die de eigenaar van de gezinswoning, deze niet kan verkopen, verhuren, schenken of hypothekeren zonder de toestemming van de andere partner, ook al is die niet de eigenaar van de gezinswoning. Dat heeft een aantal consequenties. Als je gaat samenwonen en een woning koopt, maak je best op voorhand concrete en duidelijke afspraken over hoe alles geregeld wordt als jullie uit elkaar gaan of als de woning wordt verkocht. Wat zijn jouw rechten én die van je (ex)partner?

1. Kan je partner jou uit de woning zetten?

Stel: je partner had al een huis, het is zijn of haar eigendom. Jij bent bij hem of haar ingetrokken. Heeft die partner het recht om jou uit huis te zetten als jullie uit elkaar gaan? Zolang de wettelijke samenwoning duurt, genieten de partners van de bescherming van de gezinswoning zoals die geldt voor gehuwden, ongeacht of de gezinswoning eigendom is van één of van beide partners. Dit betekent dat de wettelijk samenwonende partner die alleen eigenaar is van de gezinswoning zijn partner niet uit de woning kan zetten. In eerste instantie lijkt het dus of je beschermd bent, maar de realiteit is anders. Het volstaat dat de wettelijke samenwoning wordt beëindigd opdat de partner die geen eigenaar is, het huis uit gezet kan worden. Doordat dat beëindigen van de wettelijk samenwoning eenzijdig kan gebeuren hangt de bescherming van de gezinswoning voor de partner die niet de eigenaar van de gezinswoning, volledig af van de goodwill van de partner die wél eigenaar is.

Enkel als je gehuwd bent is de wettelijk bescherming van de gezinswoning duidelijk geregeld en kan de ene partner de andere niet uit de woning zetten

2. Kan je het geld terugvorderen dat je mee afbetaalde aan de lening?

Misschien heb je wel jarenlang mee de lening afbetaald, maar het wordt bijzonder moeilijk om dat bedrag terug te krijgen. Als je het vrijwillig betaalde, dan kan dit volgens de huidige rechtspraak niet teruggevorderd worden. Men gaat er dan immers van uit dat je dit in uitvoering van een ‘natuurlijke verbintenis’ deed. Bovendien zijn samenwonenden volgens het burgerlijk wetboek derden ten opzichte van elkaar, zodat alle contractuele verbintenissen boven de 375 euro met geschriften moeten bewezen worden. Heb je geen overeenkomst, dan is het gemeen recht van toepassing met alle rechtsonzekerheid vandien.

Wil je die rechtsonzekerheid voorkomen, dan moet je dat doen op het moment dat je mee begint te betalen. Maak onderling een overkomst op waarin een aantal afspraken duidelijk op papier staan: hoeveel van het door jou betaalde deel van de maandelijkse aflossing kan je terugvorderen, in welke omstandigheden zijn deze sommen opeisbaar, hoe verloopt de terugbetaling? Zo is het voor jullie allebei duidelijk hoe de uiteindelijk openstaande schuld zal berekend worden en hoe en wanneer de betaling dient te gebeuren. Zo’n overeenkomst geldt meteen als bewijs van het bestaan van deze schuld.

3. Kan je het geld terugeisen dat je in de woning van je partner stopte?

Die dure verbouwing, het nieuwe dak, de ramen: als je vrijwillig (mee) betaalde, dan kan het geld volgens de meeste rechtspraak niet teruggevorderd worden. Men gaat er dan immers van uit dat je dat in uitvoering van een “natuurlijke verbintenis” deed. Bovendien zijn samenwonenden volgens het burgerlijk wetboek derden ten opzichte van elkaar, zodat hun contractuele verbintenissen boven de 375 euro met geschriften moeten bewezen worden.

Wil je dat geld toch terug als het tot een breuk komt? Maak dan een schuldbekentenis op waaruit blijkt dat jij deze sommen ter beschikking hebt gesteld van je partner. Voorzie de gevallen waarin de terugbetaling opeisbaar is, hoe je de terugbetaling regelt en hoe de meerwaarde die de woning na verloop van tijd heeft gekregen, wordt verrekend in het uitbetaalde bedrag. Zo’n schuldbekentenis geldt als bewijs voor de rechtbank, zo voorkom je rechtsonzekerheid.

Steek je geld in de woning van je partner of betaal je mee aan de lening? Dan kan je maar beter goed regelen hoe dat wordt gecompenseerd bij een relatiebreuk

4. Moet het huis verkocht worden als één van jullie twee dat wil?

Klassiek kopen samenwonende partners elk 50% van het huis aan en worden zo onverdeeld eigenaar. Dit betekent dat ze samen moeten instemmen om de volledige woning te verkopen, te verhuren, te schenken of te hypothekeren. Doordat de gezinswoning bij wettelijke samenwoning beschermd is, kunnen zij ieder hun onverdeelde helft slechts verkopen, schenken of hypothekeren met toestemming van hun partner.

Dat geldt echter alleen zolang jullie samenlevingscontract loopt. Als dat is stopgezet, kunnen jullie allebei gebruik maken van artikel 815 van het burgerlijk wetboek dat voorziet dat niemand kan worden genoodzaakt om in onverdeeldheid te blijven. Daardoor kan elk van de partners een einde te stellen aan de onverdeeldheid en over zijn deel in de woning te beschikken. Op basis van datzelfde artikel kan de verdeling zelfs gevorderd worden.

5. Kan je wat jij méér betaalde bij de aankoop van de woning recupereren?

Je kan dat geld in principe terugkrijgen, maar je moet kunnen bewijzen met overschrijvingen, cheques of op een andere manier dat je wel degelijk meer betaalde. Je moet ook kunnen aantonen dat het niet de bedoeling was dat geld aan je partner te schenken. De wet gaat er immers van uit dat samenwonenden elkaar onderling kunnen bevoordelen door een schenking, geschenken kunnen geven, onderling vergoeden en/of belonen, enkel en alleen omdat je samenwoont of een relatie hebt. Schenkingen tussen samenwonenden zijn definitief.

Wil je dus dat alles wat je méér betaalde dan je partner aan jullie woning terugkrijgen als het tot een breuk komt, moet je dat op voorhand regelen. Stel een verrekeningsbeding of schuldbekentenis op, waarin de exacte financiële inbreng van elke partner in de aankoop, bouw of verbouwingen wordt vastgelegd. Volgens het burgerlijk wetboek zijn samenwonenden immers derden ten opzichte van elkaar, zodat hun contractuele verbintenissen boven de 375 euro met een geschrift moeten bewezen worden. Met zo’n schuldbekentenis kan je vastleggen hoe de extra financiële inbreng terugbetaald wordt als de relatie stopt. Hou daarbij rekening met de waardestijging van de woning.