Le crédit-pont : tout ce qu'il faut savoir

Vous voulez acheter ou faire construire une nouvelle habitation, mais vous n'avez pas encore trouvé d'acheteur pour votre ancien logement ? Un crédit-pont est un emprunt spécialement créé pour couvrir la période financièrement difficile entre l'achat et la vente d'un bien immobilier. Cet article décrit les possibilités ainsi que les avantages et inconvénients. Bref, tout ce que vous devez et voulez savoir.

Crédit-pont : signification

Dans le cas d'un crédit-pont, un organisme de crédit avance la somme que vous allez recevoir à la vente de votre propriété, afin que vous puissiez déjà utiliser cet argent pour financer une nouvelle habitation. Il s'agit d'un crédit à court terme (généralement quelques mois à maximum deux ans), que vous ne rembourserez qu'à l'issue de la période concernée. Vous ne devez donc pas rembourser de capital entre-temps, comme dans le cadre d'un crédit hypothécaire « ordinaire », mais uniquement (en général) les intérêts mensuels dus sur la somme empruntée.

Un cas typique où le crédit-pont tombe à point nommé est l'achat ou la construction d'une habitation alors que votre habitation actuelle n'a pas encore été vendue. L'argent lié à la vente de votre habitation actuelle, que vous devriez normalement utiliser pour le financement de la nouvelle habitation, n'est donc pas encore disponible. Dans l'attente d'un acheteur adéquat, l'organisme de crédit avance l'argent que vous pourriez obtenir de cette vente, compte tenu de la valeur estimée de votre habitation.

Le maximum empruntable dans le cadre d'un crédit-pont varie d'un organisme de crédit à l'autre. Comme vous ne connaissez pas encore le prix de vente exact de votre habitation actuelle, le bénéfice de revente est incertain et il vaut mieux tabler sur un prix de vente plus bas que le prix demandé. C'est ce que fera l'organisme de crédit, qui déterminera le montant du crédit-pont non seulement compte tenu de votre capacité financière mais aussi en fonction du type et de la valeur estimée du bien immobilier.  

Fonctionnement pratique d'un crédit-pont

Imaginez que vous ayez mis en vente votre maison familiale actuelle pour 250 000 euros, mais que vous n'ayez pas encore trouvé d'acheteur. Après la vente de cette habitation, il y aura encore un montant de 150 000 euros à payer (solde de l'emprunt en cours + indemnité de replacement + mainlevée sur l'hypothèque + autres coûts tels que les frais de courtage), de sorte qu'il vous restera 100 000 euros. 

Votre nouvelle habitation coûte 300 000 euros, tous frais d'acquisition et d'emprunt inclus, mais comme vous n'avez pas vendu votre habitation actuelle, vous ne pouvez pas encore disposer du bénéfice de revente potentiel de 100 000 euros – le montant dont vous avez besoin pour pouvoir acheter votre nouvelle habitation en combinaison avec un nouveau crédit hypothécaire de 200 000 euros.

Pour couvrir cette période, vous pouvez souscrire un crédit-pont de 100 000 euros (pour peu que l'organisme de crédit soit disposé à avancer le montant maximal sous la forme d'un crédit-pont). Dès que l'acte de vente de l'ancienne habitation aura été signé devant notaire, le crédit-pont sera remboursé en une fois via le prix de vente obtenu.  

Pouvez-vous conserver votre avantage fiscal ?

L’avantage fiscal du bonus logement a été supprimé en Flandre au 1er janvier 2020. Lorsque vous vendez votre maison, vous courez désormais le risque de perdre cet avantage. Après tout, l’ancien prêt est remboursé en totalité et l’hypothèque est levée. Vous ne bénéficierez pas d’un nouvel avantage fiscal pour un nouvel emprunt !

Lors de la souscription d’un nouveau prêt combiné à un crédit-pont, certaines banques vous donnent la possibilité de transférer le bonus logement de votre ancien emprunt sur le nouveau via un transfert d’hypothèque. Toutefois, cela ne se fait pas automatiquement. Vous pouvez aussi vouloir prolonger la durée de votre prêt dans le cadre de votre nouvelle acquisition afin de réduire la charge de l’emprunt. Cependant, de nombreuses banques ne l’autoriseront pas si vous souhaitez conserver le bonus logement.

Par conséquent, si vous devez contracter un crédit-pont, n’hésitez pas à demander des conseils approfondis afin de conserver votre avantage fiscal.

Tarifs standard pour un crédit-pont

Pour un crédit-pont, vous payez presque toujours un taux fixe. Ce dernier peut varier en fonction de l'organisme de crédit et du montant emprunté (généralement entre 2 et 4 %). Les périodes varient également : elles sont habituellement de 6, 12 ou 24 mois, voire de 36 mois à titre exceptionnel.

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Frais cachés d'un crédit-pont

Un crédit-pont n'est bien sûr pas gratuit. Outre les intérêts et les frais d'estimation obligatoires, l'organisme de crédit vous facturera aussi des frais de dossier.  

Inconvénients d'un crédit-pont

Le principal inconvénient d'un crédit-pont ? Il s'agit par définition d'un crédit à court terme. Des prolongations sont parfois possibles, mais généralement coûteuses. Un bon conseil : souscrivez votre crédit-pont pour une période suffisamment longue et pour un montant pas trop élevé. Vous éviterez ainsi des problèmes et des frais supplémentaires. 

La vente de votre habitation n'avance pas ? Pensez à augmenter l'hypothèque sur la nouvelle habitation ou à refinancer une hypothèque en cours. Vous pourrez alors maintenir le crédit-pont tel quel. 

Vous cherchez un refinancement ? Examinez vos options.

Et pourtant …

Un crédit-pont vous offre un répit financier. Vous ne devez en effet pas rembourser de capital pendant la durée du crédit (uniquement l'intérêt). Vous disposez en outre de la flexibilité requise pour attendre une offre correcte pour votre ancienne habitation. 

Vous devez savoir qu'en ce qui concerne l'encours de votre hypothèque existante, deux options sont envisageables :

• l'encours n'est pas repris dans le crédit-pont : vous payez l'ancien remboursement + le crédit-pont + le nouveau remboursement.
• l'encours est repris dans le crédit-pont : vous payez le crédit-pont + le nouveau remboursement.

Le choix de l'une ou l'autre option dépend de l'organisme de crédit, mais il peut rendre le remboursement mensuel plus élevé que vous ne le souhaitez. Dans les deux cas, vous devez bien garder à l’esprit le maintien éventuel de votre bonus logement.

Vous envisagez un crédit-pont ?

Passez nous voir. Nos experts vous donneront volontiers de plus amples explications sur les possibilités.