Forte baisse des demandes de crédit cet été : l’immobilier est-il devenu inabordable ?

Louvain, le 3 octobre 2022 – Devient-il chaque jour plus difficile de posséder sa propre maison ? John Romain, d’Immotheker Finotheker, analyse les statistiques et en tire les conclusions qui s’imposent : « Dans toutes les régions du pays, les jeunes, les célibataires et les personnes issues de la classe moyenne inférieure éprouvent de plus en plus de difficultés à acheter leur propre logement. Il y a toutefois une lueur d’espoir : le marché immobilier se transforme en un marché d’acheteurs, ce qui pourrait éventuellement faire baisser les prix à terme. »

Le Belge moyen peut-il encore accéder à la propriété ?

• Les taux hypothécaires ont plus que doublé depuis l’année dernière, réduisant la capacité d’emprunt de 10 à 15 % selon la durée du prêt. Et ce n’est qu’un début.
• En juillet 2022, il y a eu 15 à 47 % de demandes d’emprunt en moins qu’au même mois en 2021. Il y a donc moins d’acheteurs sur le marché immobilier. Cette tendance ne faiblit pas.
• À partir du 1er janvier 2023, de nouvelles réglementations concernant les certificats de prestation énergétique (EPC) entreront en vigueur : les acheteurs devront faire passer le score EPC de leur maison au niveau D ou moins dans un délai de cinq ans. Plus de 40 % des maisons actuellement occupées par leur propriétaire n’atteignent pas ce score.
• Le coût de la rénovation pour obtenir le certificat de prestation énergétique requis dépasse vite les 50 000 euros. Le crédit immobilier moyen s’élève à 200 000 euros. Cette mesure augmente donc le coût du logement de 25 %.
• Le marché immobilier est en train de passer d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs.

La brique pèse de plus en plus lourd dans le ventre

Le cliché veut que les Belges naissent avec une brique dans le ventre : ils sont prêts à tout pour avoir « leur » maison. Mais pour un groupe croissant de Belges, ce rêve est de plus en plus difficile à réaliser. La crise énergétique pèse lourdement sur les budgets. Les prix des logements n’ont jamais été aussi élevés, tandis que les taux d’intérêt augmentent. L’inflation flambe et n’a pas encore atteint son sommet. La hausse des prix de l’énergie dans le panier de la ménagère permet aux salaires de suivre le mouvement, ce qui peut alimenter l’inflation mais permet simultanément de préserver le pouvoir d’achat. L’euro a déjà fortement baissé et s’affaiblit par rapport au dollar ; pour protéger la monnaie européenne, les taux d’intérêt en Europe doivent encore augmenter afin de limiter l’inflation importée – presque tout doit être payé en dollars. Sans parler de la guerre entre l’Ukraine et la Russie. Allons-nous assister à un appauvrissement collectif ?

15 % à 47 % de demandes de crédit en moins

Examinons les chiffres. Les taux hypothécaires ont plus que doublé, réduisant la capacité d’emprunt de 10 à 15 % (selon la durée du prêt). Et ce n’est qu’un début. En juillet 2022, il y a eu 15 à 47 % de demandes d’emprunt en moins qu’au même mois en 2021, et donc moins d’acheteurs sur le marché. Cette tendance ne faiblit pas non plus.

Il faut toutefois nuancer : en 2021, nous sortions tout juste de la pandémie de coronavirus et avions des taux d’intérêt historiquement bas. 2020 fut l’année des confinements, tandis qu’en 2019, c’était la dernière année où les acheteurs pouvaient encore profiter du bonus logement en Flandre. Il faut donc remonter à 2018 pour trouver une bonne année de référence. Si l’on compare les sept premiers mois de 2018 à ceux de cette année, on constate que le nombre de prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement soumis à des droits d’enregistrement a baissé de 19 %, pour une nouvelle construction de 13,3 %, pour un achat avec rénovation de 35,7 % et pour des rénovations tout court de 21,7 % (statistiques de la BNB).

Que nous apprennent ces chiffres ? Qu’il y a beaucoup d’incertitude sur le marché. Les acheteurs sont de moins en moins nombreux, leur capacité d’emprunt est fortement réduite. Plus les taux d’intérêt seront élevés, plus la situation promet d’être difficile pour les acheteurs.

Efficacité énergétique imposée aux habitations

D’autres mauvaises nouvelles se profilent pour les acheteurs potentiels : la nouvelle législation sur les certificats de prestation énergétique va faire grimper davantage le prix de revient réel de nombreuses maisons, surtout dans le bas de gamme. Si vous achetez une maison en Région flamande après le 1er janvier 2023, vous serez tenu de ramener le score EPC de votre maison au niveau D ou moins dans les cinq années suivant l’acte notarié. Aujourd’hui, plus de 40 % des maisons n’atteignent pas ce score et ont même le pire score énergétique (F ou E). Le coût de cette rénovation dépasse vite les 50 000 euros. Vous devez donc être en mesure de mettre cette somme sur la table dans les cinq ans pour vous conformer à cette nouvelle obligation. Le crédit immobilier moyen s’élève à 200 000 euros. En conséquence, l’achat d’une maison avec une mauvais score énergétique augmentera la charge de votre prêt de 25 %. Les acheteurs doivent en tenir compte dans leur plan financier. Soit vous pouvez financer ce montant vous-même, soit vous devez emprunter plus.

Avec ces nouvelles obligations énergétiques, il deviendra plus difficile pour les jeunes, les célibataires ou les personnes issues de la classe moyenne inférieure d’acheter leur propre maison, toutes régions confondues.

Les banques deviennent plus strictes

Les prêteurs commencent déjà à prendre en compte ces obligations énergétiques : ils deviennent plus stricts pour les maisons qui ne sont pas économes en énergie. Depuis le 1er juillet 2021, le certificat EPC en Flandre ou le certificat EPB (Energy Performance of Buildings) à Bruxelles et en Wallonie est obligatoire lors d’une demande de prêt hypothécaire. Pour la Banque Nationale, cette obligation de connaître le score énergétique s’intègre à l’analyse de risque que les banques doivent faire sur leur portefeuille immobilier. Les banques ne veulent pas courir le risque que les maisons ayant un mauvais score énergétique – E, F ou G (pour la Wallonie ou Bruxelles) – perdent de la valeur dans la transition abrupte vers une économie plus durable qui est prévue et imposée par le gouvernement. Les banques veulent donc le moins possible de logements de ce genre dans leurs portefeuilles de prêts. Elles ne veulent pas courir un trop grand risque et sont susceptibles de limiter davantage la quotité (le montant empruntable par rapport à la valeur de la maison) et d’augmenter le taux d’intérêt des maisons énergivores, c’est-à-dire avec un score EPC E, F ou G. En tant qu’acheteur, vous devez pouvoir mettre sur la table ces 50 000 euros – voire plus – dans les cinq ans, soit en piochant dans votre réserve financière, soit en les empruntant. Vous ne pouvez pas financer cette dépense supplémentaire avec un prêt de rénovation gratuit : la somme doit être payée, mais vous diminuerez (considérablement) vos dépenses d’énergie par la suite.

Les maisons deviennent-elles moins chères ?

Les chiffres ne mentent pas. Il y a moins d’emprunteurs – et donc d’acheteurs – sur le marché immobilier en raison de la forte hausse des taux d’intérêt, de l’incertitude liée à la hausse persistante des coûts énergétiques et de l’explosion du coût de la vie. Il y a tout de même un point positif : il y a moins de candidats à l’achat, ce qui est une bonne nouvelle si vous voulez devenir propriétaire. Cela va-t-il entraîner une baisse des prix sur le marché immobilier ? Peut-être pas tout de suite : les propriétaires ont besoin de temps pour se rendre compte que le marché change. Les maisons à haut rendement énergétique bien situées et en bon état ne verront pas leur prix baisser de sitôt, car elles sont achetées par la classe moyenne supérieure. Les maisons énergivores avec un mauvais score EPC, situées dans le bas de gamme du marché immobilier et achetées par la classe moyenne inférieure, les jeunes et les célibataires, vont devoir baisser : sinon, elles seront inaccessibles à ce groupe cible. Et donc invendables pour les propriétaires.

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Immotheker Finotheker
John Romain
Directeur
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