Acheter une maison : quels frais faut-il prévoir ?

L’acquisition d’un logement est un investissement conséquent. Quels sont les coûts à prendre en compte, tant à l’achat qu’après, en tant que propriétaire, pour ne pas se retrouver dans une situation financière délicate ?

Quels frais sont à la charge de l’acheteur ?

Outre le prix du bien et la part de précompte mobilier pour l’année en cours (à régler au vendeur), l’acheteur paie les frais liés à l’achat proprement dit.

Les frais suivants résultent de la demande de crédit :

• Frais de dossier : des frais bancaires sont facturés pour la mise en place de votre emprunt. Depuis le 1er janvier 2024, ces frais ne doivent pas dépasser 350 €.
• Frais d’estimation : la banque peut demander une estimation pour connaître la valeur du bien. Cela coûte généralement quelques centaines d’euros.

Les frais suivants sont payés au notaire et sont expliqués plus en détail ci-dessous :

• Frais versés par le notaire à l’État, à l’administration ou au Bureau sécurité juridique :
  - Droit de vente (Région flamande) ou droits d’enregistrement (Région de Bruxelles-Capitale et Région wallonne) ou TVA (en cas de nouvelle construction)
  - Enregistrement de l’acte d’achat au Bureau sécurité juridique
  - Paiements à des tiers
• Honoraires payables à l’étude notariale pour sa prestation :
  - Honoraires du notaire
  - Frais administratifs

1. Frais dus à l’État, à l’administration ou au Bureau sécurité juridique

Droits d’enregistrement ou TVA sur une nouvelle construction

Le montant des droits d’enregistrement dépend d’un certain nombre de facteurs, dont la localisation du bien : le taux varie d’une région à l’autre. Veillez à bien vous informer sur ces différences lorsque vous cherchez la maison de vos rêves, ainsi que sur les taux, les réductions ou les abattements auxquels vous pouvez prétendre.

Vous achetez une maison nouvellement construite ? Dans ce cas, le coût varie en fonction de la formule de vente. Si vous achetez le terrain à bâtir et la construction au même propriétaire, vous ne devez pas régler de droits d’enregistrement, mais il faut payer la TVA sur le terrain et le bâtiment. Toutefois, dans la plupart des cas, le terrain à bâtir et la maison sont vendus séparément et vous devez dès lors payer les droits d’enregistrement sur le terrain à bâtir ainsi que la TVA sur la construction.

Enregistrement de l’acte d’achat au Bureau sécurité juridique

Après avoir signé l’acte, le notaire en envoie une copie au Bureau sécurité juridique (l’ancien Bureau des hypothèques), où il est enregistré. La vente est ainsi opposable aux tiers. Quel que soit le nombre de pages de l’acte, cela coûte 285 euros.

Paiements à des tiers, auxquels s’ajoute la TVA

Les paiements à des tiers sont des frais obligatoirement payés par le notaire à des tiers (administrations et autres organismes). Il s’agit des frais engagés par le notaire pour le compte de ses clients pour l’acte, sa préparation, son exécution ou sa réalisation. En effet, la plupart des actes nécessitent des recherches, des documents, des déclarations… (il peut s’agir, par exemple, de demander un certificat hypothécaire).

2. Honoraires payables à l’étude notariale pour sa prestation

Honoraires du notaire, auxquels s’ajoute la TVA

Les honoraires d’un notaire sont fixés par l’État, c’est-à-dire que le notaire ne peut rien demander de plus ni de moins. Il s’agit de la rémunération due au notaire pour les prestations intellectuelles nécessaires à l’acte d’achat. Le personnel juridique impliqué dans ces tâches est également rémunéré par ces honoraires.

Frais administratifs, auxquels s’ajoute la TVA

Il s’agit des frais pour les recherches effectuées par le notaire et ses employés qui ne relèvent pas des honoraires. Ces frais couvrent toutes les recherches, opérations et formalités (supplémentaires) qui ne sont pas prescrites par la loi (telles que l’introduction de demandes auprès d’administrations ou d’organismes pour obtenir des informations, une autorisation ou une décision), ou qui sont prescrites par la loi mais ne sont pas expressément à charge du notaire (telles que certaines formalités de publicité préalables ou consécutives à certains actes). Les frais administratifs couvrent également les frais généraux de fonctionnement de l’étude.

Les frais administratifs sont forfaitaires : pour un acte d’achat, ils s’élèvent à 813 euros, pour un acte de crédit, ils sont de 813 ou 596 euros (si l’acte de crédit accompagne un acte d’achat, alors il constitue un acte supplémentaire d’un montant forfaitaire de 596 euros).

Quels frais sont à la charge du vendeur ?

Le vendeur paye les « frais de délivrance », c’est-à-dire tous les frais liés aux recherches et/ou aux documents nécessaires pour (pouvoir) vendre le bien (par exemple, l’attestation du sol, le certificat de performance énergétique, l’extrait cadastral, l’installation électrique, les renseignements urbanistiques, etc.). Le vendeur ne peut donc vendre son bien que lorsqu’il est en possession de toutes ces attestations/informations.

Outre ces « frais de délivrance », le vendeur supporte les frais de courtage si le bien est vendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Si le vendeur vend lui-même son bien, il supportera les frais de publicité engagés.

Attention : le contrat de vente peut déroger à cette règle en imputant à l’acheteur les frais normalement payés par le vendeur. Soyez vigilant car cela a un impact sur le montant des droits d’enregistrement et peut en outre vous empêcher de bénéficier de la réduction des droits en Région flamande ou de l’abattement principal et de l’éventuel abattement complémentaire en Région de Bruxelles-Capitale, ou encore de l’abattement en Région wallonne.

N’oubliez pas les coûts qui incombent au propriétaire

Si vous souhaitez garder le contrôle de votre situation financière, vous devez prendre en compte, outre le coût total d’achat, les frais futurs que vous aurez à supporter en tant que propriétaire. Non seulement vous payez le précompte immobilier annuel sur le revenu cadastral indexé, mais les frais de réparation et d’entretien sont également entièrement à charge du propriétaire, tout comme l’assurance incendie et l’assurance solde restant dû, par exemple. L’entretien normal de votre logement représente en moyenne 0,5 % du prix d’achat total par an.

N’oubliez pas de tenir compte du score PEB du bien. Pour l’instant, la Flandre est la seule région de notre pays à imposer une obligation de rénovation énergétique. Bruxelles et la Wallonie devraient suivre. Néanmoins, ces deux régions ressentent déjà les effets de l’obligation de rénovation en Flandre. Découvrez-les dans cet article.

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